פסק-דין בתיק ת"א 12651-10-09

1.       התובע תובע אכיפת הסכם, לפיו רכש בשנת 1986 ממר טופיק סעדיה את זכויותיו במחצית חלקה 36 גוש 11399 בקרית חרושת. לטענת התובע, הוא שילם את מלוא התמורה, ואת המסים החלים על העיסקה ועל המקרקעין, וסמך על עורך הדין שערך את ההסכם שירשום את המקרקעין על שמו. להפתעתו, נודע לתובע שהמקרקעין לא נרשמו על שמו, וכי הנתבעים רשמו את עצמם כבעלי המקרקעין, כיורשי המנוח טופיק סעדיה. לפיכך, תבע התובע להצהיר כי התובע הוא בעל הזכויות במחצית חלקה 36 בגוש 11399 בקרית חרושת וזכאי להירשם כבעלים שלה, במקום היורשים, להורות לרשם המקרקעין למחוק ולבטל את רישום הירושה שנרשמה על שם היורשים לפי שטר 34390/001 מיום 19.11.98, ולהסמיך את עו"ד שרה אהרוני לחתום בשם עזבון המנוח טופיק סעדיה לחתום על כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום הזכויות במחצית המגרש על שם התובע, ולחייב את הנתבעים בהוצאות התובע.

2.       הנתבע 5 לא הגיש כתב הגנה, ולא נכח בדיונים, למרות שהתביעה הומצאה לו לפי החלטות קודמות, בדרך של תחליף מסירה. הנתבעים 1-4 (להלן: הנתבעים) הודו בכתב הגנתם שחלק מהם אכן הבעלים הרשומים של המקרקעין לפי צו ירושה. לטענתם, לא ידעו על עיסקת המכר, וממועד רישום זכויותיהם על המגרש, דאגו לשלם את כל המסים, ההיטלים והאגרות שהושתו על המקרקעין על ידי הרשויות השונות, בדקדקנות. בעקבות הגשת תביעה כספית מטעם המועצה המקומית באשר להיטל סלילה, נודע להם לראשונה על טענת התובע באשר לקיומה של עיסקת מכר. הנתבעים אישרו, בסעיף 18 לכתב ההגנה, שאינם מתנגדים לרישום הזכויות במקרקעין על שם התובע, בכפוף לכך שהתובע ימציא אסמכתאות לכך שהשלים את חיוביו הכספיים בגין רכישת המגרש מהמנוח, שכן תמוהה העובדה שמשך שנים כה ארוכות לא הושלמה עיסקת המכר ברישום. עוד נטען, כי הנתבעים ניסו להגיע להסדר עם התובע להחזר התשלומים ששילמו בגין המקרקעין, אך לא הגיעו להסדר. לטענתם, לא שולמה מלוא התמורה בגין המכר. אמנם, ברוך סער הצהיר בשמם בתביעת המועצה המקומית, אבל לטענתם, אין בהצהרתו יצירת מחוייבות כלשהיא כלפי התובעים. הוכחשה הטענה, כי ברוך סער היה הרוח החיה בעיסקה, ונטען כי המנוח היה אדם מנוסה שטיפל בעצמו בעניניו. הנתבעים טענו,  בסעיף 44 לכתב הגנתם, שעל התובע לשלם להם את מלוא המסים והתשלומים ששילמו בקשר עם המגרש במשך למעלה מ- 20 שנה עקב מחדלו והתנהגותו הבלתי סבירה. בסעיף 48 לכתב ההגנה נטען כי הנתבעים מסכימים לסעד המבוקש, "ובתנאי שביהמ"ש הנכבד יחייב את התובע לשלם לנתבעים בהתאם להוראות הסכם המכר את כל הכספים ששילמו במשך השנים בקשר למגרש החל ממועד חתימת ההסכם ועד היום".           

3.       כעולה מפירוט הטענות לעיל, השאלות העיקריות שיש לדון בהן הן האם שילם התובע את מלוא התמורה לפי ההסכם, והאם שילמו הנתבעים תשלומים בגין בעלותם במקרקעין לאחר ההסכם. בהחלטתי מיום 3.7.11 ציויתי על הנתבע להגיש עד יום 24.7.11 תצהיר הכולל את פירוט כל התשלומים ששילם, הן בגין עיסקת הקנייה והן בגין בעלותו במקרקעין, עד הגשת כתב התביעה. כמו כן ציויתי על הנתבעים להגיש עד יום 17.8.11 תצהיר הכולל את כל התשלומים שביצעו הנתבעים מאז מכירת הנכס לתובע. למרות שהדבר לא נאמר בהחלטה, מאליו מובן, שהחלטתי ניתנה לפי תקנה 65. התובע הגיש תצהיר ובו פירוט כאמור. הנתבעים לא הגישו תצהיר לפי החלטתי, ובא כוחם הודיע בישיבת קדם המשפט, שלא יוגש תצהיר מטעמם.

4.       לפני הדיון בשאלות העיקריות שפירטתי לעיל, אדון בכמה שאלות מקדימות: הגשת ההסכם, מעמדו של מר ברוך סער, וידיעתם של יורשי המנוח טופיק סעדיה על ההסכם. ב"כ הנתבעים התנגד להגשת ההסכם, וטען שהדבר הוכחש לכל אורך כתב ההגנה. אמנם, עיסקת המכר לא הוכחשה, אבל הוכחשה ידיעה על ההסכם, מה עוד שמבקשים להציג העתק של ההסכם ולא מקור שלו. קבעתי שבפסק הדין אעסוק בתוקף ההסכם ואפשרות הצגתו. התובע אישר בעדותו שזה ההסכם שלפיו רכש את המקרקעין בשנת 1986, לאחר שנשא ונתן עליו עם ברוך סער שפעל בשם סבו, כאשר ברוך סער הוא שהפנה אותו לעו"ד שלו, עו"ד משה כהן שערך את ההסכם. ברוך סער אישר בעדותו (עמ' 29) שהוא פירסם את המודעה למכירת המקרקעין, נפגש עם התובע, מסר את שמו של עורך הדין מתל אביב (התובע מקיבוץ בצפון והמגרש בקרית חרושת שליד קרית טבעון). הוגש כת/4 תצהיר ברוך סער מטעם יורשי המנוח טופיק סעדיה ז"ל בהליך אחר, שלו צורף כחלק ממנו הסכם המכר, הוא הסכם ת/1 כשהוא מאושר כהעתק מתאים למקור ע"י עו"ד אחז אגם. לאחר שברוך סער ניסה להתחמק מהשאלה האם הדברים האמורים בתצהירו הם אמת, ענה לבסוף, שהם אמת, מלבד פרט אחד שאותו הוא רוצה לתקן: בסעיף 47 בתצהיר אמר שהזויות לא נרשמו בשל רשלנות עורך הדין, אבל לאחר חתימת התצהיר, הסתבר לו שחלק מהיורשים שמעו מהמנוח שהוא לא קיבל את הכסף או כל הכסף. ברוך סער לא חזר בו מהאמור בתצהירו, שהוא היה שותף בעיסקת המכר. עוד אעסוק במעמדו של ברוך סער, אבל לצורך הצגת ת/1 כפי שהוצג, אני קובע שאין מחלוקת אמיתית בין הצדדים שזהו נוסחו של ההסכם שנכרת בין התובע לבין המנוח טופיק סעדיה ז"ל.  לפיכך, המסמך הוצג כדין, ואסתמך עליו לצורך הכרעתי בתביעה. 

4.       מכאן למעמדו של ברוך סער, בתחילת הדיון, הוא הוצג ע"י ב"כ הנתבעים כ"נציג  הנתבעת 1". כעולה הן מעדותו, והן מעדות התובע, והן מהתצהיר ת/4, הוא פירסם את המודעה, הוא נשא ונתן עם התובע בשם המנוח, הוא "היה שותף לעיסקת מכר הנכס בין סבו לתובע", ולא כתיאור המינימליסטי שתיאר זאת בעדותו, כאילו הביא את הצדדים זה אל זה ופרש. הוא שהצהיר בשם היורשים בסעיף 50 לתצהירו, שכבר בשנת 1988 פנה עו"ד כהן למועצה המקומית והודיע לה "כי הנתבע 6 (התובע בפני) והוא לבדו, הינו הבעלים של החלקה ולא המבקשים". ובסעיף 51 הלין על כך שהמועצה המקומית גררה את היורשים להליך מיותר, למרת ידיעתה הברורה שהיורשים אינם בעלי הנכס עוד. מטעם הנתבעים לא התייצב איש שיעיד על העובדות, מלבד גב' אמזלג שעוד אעסוק בעדותה. התרשמותי מעדותו של ברוך סער היא שהוא לא אמר אמת בעדותו בפני, כאשר ניסה להצניע את חלקו, כסטודנט המפגיש בין סבו לתובע. הוא היה הרוח החיה בעיסקת המכר. הוא שדרכו נוצר הקשר עם התובע, עורך הדין היה זה שהוא הציע, ואיני מאמין גם לעדותו שלא נכח כלל בעריכת ההסכם, וגם לעדותו שלא ידע לשם מה נחתם התצהיר בשנת 2008. מאז ועד היום, הוא פעל בשם סבו, ולאחר מכן בשם היורשים.

5.       קביעה זו מובילה לשאלת חוסר ידיעתם של היורשים, כנטען בכתב ההגנה. לטענה עובדתית זו אין כל סימוכין. ברוך סער לא העיד שהוא לא ידע על ההסכם, ולא יכל להעיד כך משום שהיה שותף לעריכתו. הנתבעת 1, שברוך סער הוא נציג שלה, לא העידה שלא ידעה על ההסכם, וממילא ידיעתו של הנציג שלה, ברוך סער, היא ידיעתה. יורשים אחרים מלבד גב' אמזלג לא העידו. גב' אמזלג גם היא לא העידה שלא ידעה על ההסכם. היא העידה שקיבלה מכתב מהמועצה 3 חודשים אחרי פטירת אביה שהיא הבעלים של המקום, אבל לא העידה שלא ידעה קודם לכן שאביה מכר את המקרקעין. מכאן, שלטענה העובדתית בדבר חוסר ידיעת היורשים על עיסקת המכר אין תמיכה בשום ראיה, אף לא לכאורה. טענה עובדתית זו אף נסתרת על ידי ידיעתו של ברוך סער, שפעל בשם היורשים ובשם המנוח לפניו וידע היטב על ההסכם שהיה שותף לעריכתו. לפיכך, אני דוחה את הטענה בדבר חוסר ידיעת היורשים על הסכם המכר, וקובע כי הם ידעו על הסכם המכר באמצעות ברוך סער, ולכן רישום הירושה מטעמם על המקרקעין, היה בניגוד לזכויות התובע הידועות להם.

6.       התובע העיד ששילם את מלוא תמורת המקרקעין בשני תשלומים בהפרש של שבוע (עמ' 14 שורה 9). כך העיד גם בתצהירו שהוגש מטעם הנתבעים כנ/1. מלוא התמורה היתה 13,300 ש"ח, והתובע העיד ששילם את חלקה במעמד זכרון הדברים, ואת היתרה במעמד חתימת ההסכם. כנגד גירסה זו,  עומדת רק עדות ברוך סער, שלפיהם, לאחר חתימת התצהיר על ידו (ב- 27.8.08) הסתבר לו "שחלק מהיורשים שמעו מהמנוח שהוא לא קיבל את הכסף או כל הכסף". אפילו היה משקל כלשהוא לעדות שמיעה על מה ששמעו את המנוח מדבר בעד האינטרס שלו, איני מאמין לעדותו הבלתי סבירה של ברוך סער, שכל השנים מפטירת המנוח ב- 16.6.97 ועד אחרי חתימת התצהיר בסוף 2008 לא נודע ולא הסתבר לו שמישהו  שמע מהמנוח שלא קיבל את מלוא התמורה, ופתאום לאחר חתימת התצהיר, וכנראה לאחר שהמועצה המקומית השתכנעה שליורשים אין זכויות ומי שחייב לשלם הוא התובע בלבד, נזכרו לספר לו ששמעו מהמנוח שלא שולמה לו מלוא התמורה. לתשלום הראשון לפי גירסתו של התובע יש אסמכתא בהסכם המכר עצמו, שבו נקבע בסעיף 3 (א) שסך של 9,350 ש"ח שולם ביום 20.1.86 במעמד החתימה על זכרן הדברים. גירסתו של התובע נתמכת גם על ידי העובדה שלפי הסכם המכר, היה צריך לשלם את היתרה עד יום 27.1.86, וזה המועד הנקוב בהסכם כמועד חתימתו. זה מתאים לגירסת התובע ששילם את שני התשלומים בתוך שבוע.  גירסתו של התובע נתמכת גם על ידי העובדה שהמוכר, המנוח טופיק סעדיה, שנכדו העיד עליו שהיה אדם מנוסה ומטפל בעיסקי המקרקעין שלו, לא תבע דבר מן התובע מאז 1986 ועד פטירתו ב- 1997, משך יותר מ- 11 שנים.

התובע נשאל בחקירה נגדית אם יש לו אסמכתאות וענה שאין לו כי שילם במזומן. כאמור, לתשלום הראשון יש אסמכתא בהסכם ורק לתשלום השני אין אסמכתא. התובע נשאל בחקירה נגדית בדבר יפוי כוח בלתי חוזר שעליו היה כביכול אמור לחתום. לתובע, כקונה, לא היתה שום חובה ואין כל נוהג לפיו עליו לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר. נהוג להחתים את המוכר על יפוי כוח בלתי חוזר כדי להבטיח את הרישום ע"ש הקונה, לאחר שהמוכר קיבל את מלוא התמורה, אבל מיותר להחתים את הקונה, שיש לו אינטרס ברישום על שמו. התובע נשאל גם לגבי חתימה על שטרי מכר, וגם עליהם כנראה לא חתם, משום שעורך הדין לא הכין אותם.

הנתבעים טענו שיש להסיק מאי רישום הזכויות על שם התובע משך שנים ארוכות על פגם כלשהוא בזכויותיו. התובע הסביר שסבר שדי בכך שערך הסכם אצל עו"ד ושילם את התמורה, ולא ידע שהמקרקעין לא נרשמו על שמו עד לאחר הגשת תביעה על ידי המועצה המקומית. הוא הסתמך גם על אישור שנתן לו עו"ד כהן כאשר ביקש לקבל ויזה, לפיו יש ברשותו נכס מקרקעין זה. לכך יש להוסיף את רשלנותו של עורך הדין, כפי שאמר ברוך סער בתצהירו ת/4. הסברו של התובע לא נסתר, והמסקנה היא שלא ניתן להסיק מאי רישום הזכויות, על פגם כלשהוא בהסכם.

על פי כל האמור, אני מאמין לגירסתו של התובע, ומעדיף אותה על הטענות הנוגדות, וקובע כי התובע שילם את מלוא התמורה שהיה עליו לשלם לפי הסכם המכר.    

7.       הנתבעים טענו בכתב הגנתם ששילמו לאחר ההסכם תשלומים לרשויות בגין בעלותם על המקרקעין. תחילה יש לומר שהטענה בכתב ההגנה, כאילו הנתבעים שילמו תשלומים משך 20 שנה, נסתרה בעדותה של גב' אמזלג, כאשר העידה שרק לאחר שקיבלו הודעה מהמועצה, ידעו שהם בעלים של המקרקעין. אם לא ידעו קודם לכן שהם בעלים של המקרקעין, בודאי לא שילמו עבור מקרקעין שלא ידעו ששייכים להם. אמנם, הגב' אמזלג העידה שהיורשים קיבלו את ההודעה מהמועצה חודשיים שלושה אחרי פטירת אביה, אבל היא טועה. איש אינו מקבל הודעה מהמועצה שהוא יורש, אלא בצורה של דרישת תשלום. דרישת התשלום היתה כנראה בתביעה של המועצה, שכדי להדוף אותה הוגש תצהירו של ברוך סער, באוגוסט 2008. יתר על כן, חודשיים שלושה לאחר פטירת המנוח היה התאריך ספטמבר 1997, ואילו זכויות היורשים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 19.11.98, כעולה מנסח הרישום. לא סביר שהמועצה המקומית ידעה על הירושה לפני שנרשמה, ופנתה ליורשים והודיעה להם על בעלותם במקרקעין.

כאמור לעיל, הנתבעים לא מילאו אחר החלטת בית המשפט ולא פירטו את התשלומים ששילמו, אף שניתן להם זמן מספיק לכך. הדבר לא השתנה גם בעדותה של גב' אמזלג. היא לא פירטה מועדים ולא פירטה סכומים כלשהם ששולמו על ידי היורשים. כל שהעידה הוא "שילמנו כמה תשלומים, פעם אחת, אחר כך שילמנו עוד פעם ועד 3,4 פעמים עד ששולם. וזהו. פעם אחרונה ששילמנו זה היה בשביל הכביש והמים. וזהו. מאז אחר כך הגיעה תביעה גדולה גדולה של 100 ולא יודעת כמה והתעורר כל הענין הזה בחזרה" (עמ' 30 שורות 17-21). אין ספק, שהתובע הוא ששילם את "התביעה הגדולה", בגין הכביש, כפי שהוכח בת/3. להסיר ספק, אף שהחשבון נרשם על שם שושנה פרנקו היורשת, השיק שצורף על הסכום ששולם, בסך 5,300 ש"ח מעיד על כך שמי ששילם היה התובע, הן לגבי הסכום ששולם בשיק והן לגבי הסכום ששולם בכרטיס אשראי. הנתבעים, שנטל הבאת הראיות בענין זה עליהם, לא הוכיחו סכומים ששילמו ולא מועדים. כל שהוכיחו לכאורה הוא ששילמו 4-5 תשלומים בסכומים כלשהם במועדים כלשהם. כלומר, גם אילו הייתי מקבל את עדותם כאמינה, לא ניתן היה להתנות את אכיפת הסכם המכר בתשלום סכום מסויים, משום שהנתבעים לא טענו לסכום כלשהוא - לא בכתב ההגנה, לא בהזדמנות שניתנה להם לתת פרטים נוספים ומפורשים יותר, ולא בעדות בעל פה.

איני מקבל את עדות הנתבעת בדבר תשלומים שביצעה, כאמינה, בשל עירפולה, ומשום שהיה בידה להביא פירוט סכומים, מועדים וראיות לתשלום, והעובדה שלא הביאה ראיות, אלא הסתפקה באמירה כללית ומעורפלת, מצביעה על העדר האמת בעדותה הסתמית. ב"כ הנתבעים טען שעקב הזמן הרב שעבר נגרם לנתבעים נזק ראייתי שלא איפשר להם  להשיג ראיות, אבל איני מקבל טענה זו, הן משום שזו טענה עובדתית שלא נתמכה בשום עדות, והן משום שבפועל ניתן להשיג מן הרשויות ראיות על תשלומים שבוצעו גם לאחר שנים, מה עוד שאין מדובר ב- 20 שנה, אלא לכל היותר ב- 5 תשלומים, היכולים להתפרש לכל היותר על פני 5 שנים. 

לפיכך, אני דוחה את הטענה הסתמית בדבר תשלום "תשלומים" וקובע כי הנתבעים לא הוכיחו ששילמו תשלומים כלשהם בגין המקרקעין לאחר עריכת הסכם המכר.

8.       הנתבעים טענו שהתובע תבע את מי שלא היה עליו לתבוע ולא תבע את מי שהיה עליו לתבוע. ב"כ הנתבעים לא פירט את דבריו במידה מספקת. אין ספק שהיה על התובע לתבוע את היורשים הרשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין לפי צו ירושה. בהקשר זה, במקום לתבוע את עזבון המנוחה שושנה פרנקו ז"ל, הרשומה כבעלים, תבע התובע את עופר פרנקו כמנהל עיזבון המנוחה שושנה פרנקו. ואולם, מטרת התביעה וזיהוי הצדדים היא לאפשר לעיזבון להתגונן מפני התביעה כנגדו (ע"א 5685/94 עמותת אלע"ד נ' עיזבון אל עבסי פ"ד נג (4) 730) ומטרה זו מושגת על ידי הגשת התביעה כנגד מנהל העיזבון, המוסמך לפעול בשם העיזבון ולהגן על זכויותיו. לא מצאתי שהנתבעים כפרו בכך שעופר פרנקו הוא מנהל העיזבון, ואפילו אם אינו מנהל העיזבון, ניתן לתבוע אותו כנציג העיזבון בתור יורש, על פי סעיף 121 לחוק הירושה. אין מדובר במי שהוא זר להליך, אלא בצד הנכון, אף אם הניסוח הנכון היה צריך להיות "עיזבון המנוחה שושנה פרנקו ז"ל על ידי מנהל העיזבון (או היורש) עופר פרנקו".    

9.       על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה כדלקמן:

א.       אני מורה לרשם המקרקעין למחוק ולבטל את רישום ירושת המנוח טופיק סעדיה שנרשמה על שם היורשים לפי שטר 34390/001 מיום 19.11.98.

ב.       אני מצהיר כי התובע, שמריהו זסלבסקי הוא בעל הזכויות במחצית חלקה 36 בגוש 11399 בקרית חרושת המגרש שבבעלות טופיק סעדיה ז"ל, וזכאי להירשם כבעלים של אותה מחצית, בכפוף להצגת אישורי מסים ותשלום אגרת הרישום.

ג.       אני מסמיך את עו"ד שרה אהרוני לחתום בשם טופיק סעדיה ז"ל על כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום הזכויות במחצית המקרקעין בחלקה 36 גוש 11399 משם המנוח טופיק סעדיה ז"ל הנ"ל לשמו של שמריהו זסלבסקי הנ"ל.